СПЕЦИАЛЬНЫЙ ПРОЕКТ ЗЕЛЁНОГО ПОРТАЛА
Малый город в большом.
Эксперты про зелёный уголок без будущего
Часть 3. Климатолог, архитектор и градостроитель о частном секторе Минска
Фото: Марина Серебрякова
11
Сады и городские огороды выполняют экологическую функцию
«В пользу тех домов, которые составляют «большую деревню», говорит не только сентиментальность горожан. Небольшие частные дома могут хорошо вписываться в городскую среду.

Как и в любом другом случае планирования городской среды, на вопрос «Нужен ли Минску частный сектор?» можно ответить только встречными вопросами: где? с какой целью? как?»

Мария Фалалеева
эксперт в области устойчивого развития городов и адаптации к изменению климата товарищества «Зелёная сеть» в Беларуси и общественной организации Eversco в Ирландии
«Мое детство прошло в пятиэтажке в самом центре Витебска, окна которой выходили на частный сектор. В этом же доме сейчас живет моя мама, и я очень надеюсь, что в ближайшее время частный сектор там и останется.

Потому что это – сады, вид из окна, места для прогулок. Они выполняют отличную экологическую функцию – очитка воздуха, регулирование стока воды, предотвращение осыпания оврага.

Мой муж говорит: «У вас в Беларуси уникальная ситуация. В Европе везде возвращаются к идее городских огородов, а у вас эта культура и не пропадала», - рассказывает Мария Фалалеева.
Фото: Марианна Рудакова
Кстати, по мнению УП «Минскградо», ведение подсобного хозяйства на городских территориях – это «очень роскошно» и неэффективно. А по мнению экспертов по адаптации к изменению климата, это может быть хорошей экологической практикой озеленения (пример из Чаусов).

Зелень на участках можно оценить в деньгах, согласно методике оценки экосистемных услуг, которая появилась в Беларуси в 2015 году. Правда, пока этого никто не делал.

В СМИ попало два случая использования методики оценки, и один из них был в кварталах района Осмоловка, жители которого не один год добиваются защиты от сноса. По оценке учёных, экосистемные услуги района площадью 12,54 гектара приносят городу около 190 тысяч долларов и эквивалентны парку в 4,26 гектара.

По мнению Марии Фалалеевой, частный сектор выгоден городу, но он не должен превращаться в автомастерские и полуразваленные дома.
«Частная застройка – особенно старые районы на окраинах — часто социально неблагополучна, – говорит Мария. – Дворы и улицы превращаются в гаражи и автомастерские, и тут уже сложно говорить об экологии и историческом облике.

Я считаю, что участки малоэтажной застройки с садами выгодны для города с точки зрения экологии и городской идентичности. Но нужен особый подход, такие участки должны быть логично вписываться в ткань города. Город может предъявить свои особые стандарты и требования, чтобы сохранялись функции этой среды. Разбитые улицы и запущенные огороды в центре города – непозволительная и ненужная роскошь»
Фото: Марианна Рудакова
12
Эксперт: Двухэтажной и более низкой застройки скоро не будет
Как бы то ни было, низкоэтажная застройка не слишком выгодна для города и потому исчезнет. Но если стоит целью сделать Минск комфортным для его жителей, то высота домов не должна быть более 6 этажей – считает Юрий Таубкин, архитектор, дизайнер, соорганизатор Минской Недели дизайна и преподаватель ECLAB.
Видео: Александр Либертад, Зелёный портал
13
Проектировщики верят в идеальное жильё, и поэтому не из чего выбрать
«Минск – уникальный город, он вырос в условиях жесткого централизованного распределения жилья. Казалось бы, это было давно. Но нет, идеологические конструкции патерналистских принципов планирования жилья глубоко засели в общественном сознании»
Частный сектор помогает создать выбор для горожан, выбор жилья, которое подходит к их образу жизни. Как раз этот рынок недвижимости может помочь жилому фонду Минска стать устойчивее.

Так считает архитектор и градостроитель Полина Вардеванян, которая сейчас сотрудничает с проектом ПРООН «Зелёные города», а до того 30 лет проработала в «БелНИИПградостроительства», который занимается генпланами для беларусских городов.

Понятно, что среди отечественных градостроителей уже не осталось тех, кто прошел Европу от Днепра до Берлина и видел хорошие примеры домов, хотя и разрушенных.

Среди руководителей проектных организаций в настоящее время на родине особо не видно архитекторов из поколения «молодых и продвинутых», учившихся за границей.

Карта Минска, где цветами обозначены участки частного сектора под снос (участки города под реконструкцию).

Первая очередь сноса – до 2020 года, обозначенная розовым.

Получается, что подавляющее большинство практикующих проектировщиков составляю люди, которые должны бы создавать будущее, но на самом деле крепко сформировали свои взгляды в период расцвета индустриального домостроения и служат ему до сих пор, в плену устаревших мифов об идеальном городском жилье.

В мире уже поняли: для того, чтобы любой город можно было назвать настоящим «городом», в отличие от сельской местности, человек должен иметь возможность выбирать тип жилья в зависимости от уровня своих доходов и в соответствии со своим образом жизни.
То есть жилья должно быть не только много (достаточно), но оно еще должно быть разным. Это разнообразие типов жилья – важнейший признак качества городской среды, ее зрелости. Наша типологическая «линейка» жилья намного короче тех, что есть в других успешных городах.
Фото: Марианна Рудакова
14
На каждую семью уже есть квартира
С одной стороны, выбор адекватного жилья чисто субъективен, он непосредственно касается человеческих желаний и возможностей. Но есть и объективные вещи, диктующие требования к жилью со стороны города.

Так, официальная статистика свидетельствует о важном факте. Белорусы уже перешагнули порог, после которого жилищная политика обычно меняется: в стране количество жилищных единиц (квартир) и домохозяйств (семей) сравнялось.
Фото: Марианна Рудакова
То есть статистически средний беларус реально выбирает себе жилье. И голосует за свой выбор деньгами. Городской рынок жилья наверняка развернется к людям лицом, раньше или позже. Города-спутники и другие «человейники» будут строить, пока люди за это платят, поддаваясь мифу о вложениях в недвижимость, сохраняющих накопленные средства.
Никто не сделал правильных выводов после бума коттеджного строительства 90-х годов, отчасти превративший пригороды Минска в кладбище дорогих строительных материалов, отчасти заставивший добровольцев ездить туда-сюда без надежды на то, что на месте постоянного проживания (ночевки) можно получить достойные медицинские услуги и дать ребенку достойное образование. Не говоря о развлечениях и отдыхе.
15
Ржавый пояс неприкосновенен
Хотелось бы обсудить еще одну сторону вопроса. Ведь не только живые люди имеют ограниченные возможности, но и город тоже. Мы продолжаем действовать в тупиковых направлениях:

- переуплотняем многоэтажками окраины Минска, удаленные на значительные расстояния от центра и мест занятости и учебы, плохо связанные между собой (1),

- оставляем в неприкосновенности «ржавый пояс» промышленных и коммунальных территорий вокруг городского центра (2),

- повсеместно не добираем плотности жилых улиц (3) и т.п.

Всеми этими действиями градостроители устроили городской инфраструктуре нешуточное испытание на прочность.

Заметно, что зеленая инфраструктура принимает на себя основной удар.
Но и транспортный каркас стал сдавать. Вереницы троллейбусов, регулярные заторы в час пик на подъездах к центру, трудности с парковкой возле офисов. Но самое главное и самое страшное – жертвы ДТП.

Стоит ли удивляться, что сбои в этих системах будут происходить все чаще! Ведь запас прочности у радиально-кольцевой структуры ограничен, особенно в условиях, когда в профиле плотности обозначился глубокий «кратер» посередине.

Ни один город в мире не способен ослабить затягивающуюся петлю возрастающего спроса на пропускную способность городских магистралей (и соответствующий спрос на парковки во дворах) без разумного перераспределения плотности населения.

Минск не станет счастливым исключением из общих правил.
Видео: Анна Щуко
16
Бабушка с укропом – главный враг или супер-урбанистка?
Малоэтажное жилье с этой точки зрения является важным элементом городской застройки. Ведь на самом деле перед градостроителями не стоит выбор между мифическим одноэтажными «халупами» и настолько же мифическим «социальным» высотным жильем, упакованным в микрорайоны.

Обедняя себя этим надуманным выбором, мы игнорируем реальные процессы в частном секторе. Как правило, в районах частного сектора численность населения растет и достигла того уровня, при котором в одном доме часто проживает две, а то и три семьи.
А это значит, что стариков досматривают дети и внуки, городских территорий под парковку как минимум двух машин не потребуется, обеспечивать улицы и дороги для поездок на дачу придется меньше.

Да, много автомастерских. Это плохо? А как же с занятостью? В немецких городах в кварталах с частными домами есть объекты обслуживания – парикмахерские, магазинчики и кафешки. Это мечта наших отечественных экономистов, уповающих на развитие малого бизнеса в сфере услуг.
У нас люди держат коз и выращивают огурцы. Это запрещено законом? Огурцы на крыше нью-йоркского небоскреба считаются передовой градостроительной практикой, а минская бабушка с пучком укропа, выращенного на своем огороде, рискует стать личным врагом главного архитектора генплана.
Никто не может объяснить, в чём выгода
от сноса и уплотнения
Фото: Марианна Рудакова
Чем больше озвучиваешь вопросов, чем чаще бываешь на обсуждениях детальных планов
В которых речь идет о сносе или уплотнении частного сектора, тем яснее – градостроители задвинули эту тему в слепую зону.
По крайней мере, я не знакома с какими-либо доступными расчетами экономических выгод от ликвидации частного сектора.

Как показывают примеры из зарубежной практики, аргументов против индивидуальных домов, похоже, нет в природе. Иначе на каких таких основаниях малоэтажный жилой фонд сохранялся бы в столицах стран, имеющих развитый рынок жилья?

Европейцы ориентируются на более высокую жилищную обеспеченность, как по размерам жилья (в Швеции – ближе к 40 м2 жилой площади на человека), так и по количеству жилых помещений (по две комнаты на человека). И тут малоэтажный фонд незаменим.

Кроме того, следует отметить, что при активной жилищной мобильности (постоянной смене жилья людьми в соответствии со стадией своего жизненного цикла) малоэтажный фонд тоже незаменим, так как востребован семьями, в которых растут дети. В нем также заинтересованы пожилые пары (семья – «покинутое гнездо»).

По крайней мере, я не знакома с какими-либо доступными расчетами экономических выгод от ликвидации частного сектора.

Как показывают примеры из зарубежной практики, аргументов против индивидуальных домов, похоже, нет в природе. Иначе на каких таких основаниях малоэтажный жилой фонд сохранялся бы в столицах стран, имеющих развитый рынок жилья?

Европейцы ориентируются на более высокую жилищную обеспеченность, как по размерам жилья (в Швеции – ближе к 40 м2 жилой площади на человека), так и по количеству жилых помещений (по две комнаты на человека). И тут малоэтажный фонд незаменим.

Кроме того, следует отметить, что при активной жилищной мобильности (постоянной смене жилья людьми в соответствии со стадией своего жизненного цикла) малоэтажный фонд тоже незаменим, так как востребован семьями, в которых растут дети. В нем также заинтересованы пожилые пары (семья – «покинутое гнездо»).
17
Как выглядит миграция одного человека
В Бонне (!) одно- и двухэтажные дома в бывшем квартале посольств скупили те, кто хочет провести старость в достойных условиях. Сегодня их теснят многодетные семьи мигрантов.

Амстердам, Стокгольм – в них есть кварталы, построенные рабочими в период начальной индустриализации. Города в свое время отдали бедным застройщикам площадки в неудобных местах (на крутых склонах или в заболоченных низинах).

Сегодня эти дома бережно сохраняют в своем облике черты «народной» архитектуры, но внутренне они перестроились, тем самым превратились в весьма дорогое жилье.

Малоэтажные двухквартирные дома – лучшее решение для семей, в которых внуки присматривают за стареющим на месте поколением. Этот формат выгоден еще и тем людям, кто не пользуется кредитами на строительство.

Строю сначала одну меньшую квартиру. Потом, когда селюсь в ней и живу –вторую, более просторную часть. Потом переселяюсь в большую квартиру сам, а меньшую квартиру сдаю и выплачиваю кредиты. Или коплю на капитальный ремонт. Гляди и старший ребенок подрос, создал семью и займет меньшую квартиру.
18
Не пугайте сносом – и дома станут красивыми
Фото: Марина Серебрякова
Не пугайте население сносом, гарантируйте защиту прав собственности в перспективе, и хорошие результаты не заставят себя долго ждать. Произойдет замена собственников, и они улучшат облик застройки практически без затрат для городского бюджета.
Малоэтажный фонд за рубежом не всегда имеет частную форму владения. Это и жилищные кооперативы, и корпоративные коттеджные поселки, и ассоциации владельцев недорогого жилья, объединяющих свои собственные средства на создание и поддержание жилищной инфраструктуры, и арендное жилье …

Малоэтажное жилье легче трансформировать, реконструкцию можно проводить без применения тяжелой техники, в нем проще внедрять инновационные технологии (энергоэффективные и ресурсосберегающие).

Более того, улучшенный жилой фонд увеличит сумму собираемых налогов. Заметьте, я принципиально касаюсь только технических и экономических преимуществ малоэтажного фонда.

19
Частный сектор достоин Минск
По всем упомянутым выше критериям частный сектор достоин того, чтобы стать ключевым звеном для грамотных градостроительных решений жилищных проблем Минска.
А пренебрежение, которое отечественные градостроители демонстрируют в отношении частного сектора, по меньшей мере удивляет, по большому счету – огорчает.

Искренне хотелось бы понять смысл такой жесткой оппозиции чиновников от архитектуры по отношению к развитию частного сектора. Зачем градостроителям напрасно затрачивать столько сил и нервов, действуя наперекор мировым трендам в создании достойного и устойчивого жилья?
Фото: Марианна Рудакова
Специальный проект Зелёного портала

Текст, фото: Анна Волынец
Редактор: Янина Мельникова
Дизайн проекта: Антон Суряпин

Автор проекта благодарит за помощь при подготовке материала экспертов Полину Вардеванян, Павла Нищенко, Юрия Таубкина; героев текста, которые поделились своей жизнью, а также авторов фото и использованных материалов